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Verkauf

Ehemaliges Polizeipräsidium Essen-Bredeney: Attraktives Entwicklungsobjekt für neuen Büro- und Gewerbecampus - in Teilen Denkmalschutz

Norbertstr. 163-177, 45133 Essen Bredeney

Standort und Lage

Die kreisfreie Stadt Essen (ca. 591.000 Einwohner) ist eines der wirtschaftlichen Zentren Nordrhein-Westfalens mit hoher Standortattraktivität und hervorragender Infrastruktur.

So verfügt Essen nicht nur über sehr gute Straßenanbindungen (A 40, A 42, A 44, A 52) und hervorragende Bahnverbindungen (u.a. ICE, Thalys). Auch internationale Flughäfen (Düsseldorf, Köln, Dortmund) sind sehr gut erreichbar, der ca. 6 km entfernte Flughafen Essen-Mülheim bietet zudem flexiblen Bedarfsluftverkehr für Business- und Privatkunden.

Essen hat sich vom klassischen Industriestandort zu einem leistungsfähigen Handels-, Medien-, Dienstleistungs- und Forschungszentrum entwickelt und ist Hightech-Metropole in den Bereichen Energie und Medizin (u.a. Universitätsklinikum Essen). Zahlreiche, teilweise börsennotierte Unternehmen haben ihren Sitz in Essen (u.a. E.ON, RWE, Evonik, Thyssenkrupp, Brenntag, Aldi Nord, Schenker). Daneben ist Essen Hochschulstandort (Universität Duisburg-Essen) und verfügt über eine eigene Messe.

Das Verkaufsobjekt liegt im Stadtteil Bredeney. Dieser Stadtteil im Süden von Essen ist nicht nur ein beliebter Wohnstandort sondern bietet Unternehmen eine hervorragende Infrastruktur (u.a. A 52, B 224, U-Bahn), insbesondere im nördlichen Teil, in dem das Verkaufsobjekt unmittelbar an der A 52 vis à vis der Messe Essen (U-Bahn-Station Messe West/Süd/Gruga) und dem E.ON Campus umgeben von Büro-, Hotel- und Wohngebäuden sowie Grünflächen mit Baumbestand liegt.

Insgesamt eignet sich der Standort sehr gut für eine gewerbliche Nutzung, so dass bei bedarfsgerechter Entwicklung angesichts der leistungsstarken Wirtschaft am Standort sowie des Campus-Charakters des Objektes mit einer hohen Nachfrage potenzieller gewerblicher Mieter gerechnet werden kann.

Kaufpreiserwartung: 25.500.000 €

Tabelle 1: Entfernungen

Zentrum Essen / Hbf ca. 2,5 km
Anbindung BAB 52 (40,42,44) ca. 08 km
U-Bahn-Station
(Messe West/Süd/Gruga/U11)
ca. 0,6 km
Bushalt
(Messe West/Süd/Gruga,Linie 142)
ca. 0,6 km
Düsseldorf (Flughafen/Stadt) ca. 23 / 28 km
Köln (Flughafen / Stadt) ca. 71 / 68 km
Flughafen Essen / Mülheim ca. 6 km
Tabelle 2: Gebäudeübersicht
Tabelle 3: Flächenübersicht
Objektbeschreibung

Das Gebäudeensemble wurde teilweise bereits im Jahr 1934 im Bauhaus-Stil als Polizeischule errichtet und in den Jahren 1960 bis 1978 um weitere Gebäude ergänzt. Es befinden sich Verwaltungs-, Werkstatt-, Garagen,- Wohn- und technische Dienstgebäude sowie ein Hubschrauberlandeplatz auf der Liegenschaft. Diese wurde bis September 2020 als Polizeipräsidium genutzt und steht aktuell leer.

© BLB NRW

1 Fortbildungsstätte

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2 KV-Gebäude

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3 Werkstattgebäude

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4 Waffenwerkstatt

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5 Schießanlage / Parkhaus

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6 Sanitätshaus

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7 Tankstelle (entfernt, Altstandort)

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8 KFZ-Pflegestände

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9 Schießstand (entfernt)

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10 Pförtnerhaus

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11 Verwaltung

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12 Garagen

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12.1 Werkstatt

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13 Küche / Kantine

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13.1 Pferdestall

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13.2 Kammgebäude

© BLB NRW

13.2 Rückseite Kammgebäude

© BLB NRW

13.3 Wohngebäude

© BLB NRW

Sportanlagen

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Parkplatzfläche

© BLB NRW

Ansicht Süd

© BLB NRW

Typischer Flur 13.2 Kammgebäude (D)

© BLB NRW

Typisches Treppenhaus 13.2 Kammgebäude (D)

Teilweise stehen Gebäude unter Denkmalschutz, sie befinden sich im westlichen Grundstücksteil und werden von einem 4-geschossigen Kammgebäude dominiert. Darüber hinaus sind auch Teile der Außenanlagen (westlicher Grundstücksteil) denkmalgeschützt. Zudem ist im östlichen Grundstücksteil eine Sichtachse auf das denkmalgeschützte Kammgebäude geschützt und freizuhalten (vgl. Tabelle 2). Auf dem Grundstück befindet sich in großem Umfang Baumbestand. Eine historische Kieferngruppe vor dem Kraftfahrzeuggebäude (KV-Gebäude 2) gehört zur bauzeitlichen Baumbestand und ist als gestalterisches Pendant zur Architektur ebenfalls Bestandteil des Denkmalumfangs.

Tabelle 4: Eckdaten der Liegenschaft

Grundstücksangaben

Grundbuch:
Gemarkung Bredeney, Flur 1, Flurstück 35
Grundstücksfläche:
90.938 m²
Topographie:
leichte Hanglage
Teilweise Denkmaleigenschaft (vgl. Tabellen 2, 3, 5)


Gebäude (Bestand)

13 Bauteile, 1-6 geschossig
Baujahre 1934 sowie 1960 – 1978
Teilweise Denkmaleigenschaft (vgl. Tabellen 2, 3, 5)

BGF:
ca. 48.814 m², davon ca. 33.375 m² Denkmalschutz
Nutzfläche:
ca. 27.477 m² (ohne Keller), davon ca. 20.065 m² Denkmalschutz
Zustand:
(stark) sanierungs- und modernisierungsbedürftig, teilweise abgängig


Erschließungszustand

Grundstück voll erschlossen nach § 127 BauGB. Eventuelle künftige Umbau- oder Erneuerungsmaßnahmen sind beitragsrechtlich zu prüfen.


Energieausweis

Endenergieverbrauch Wärme: 202 kWh/(m²*a)
Endenergieverbrauch Strom: 33 kWh/(m²*a)

Nutzungsperspektiven

Die Stadt Essen hat für die künftige Nutzung der Liegenschaft städtebauliche Rahmenbedingungen entwickelt. Diese Rahmenbedingungen sehen für den Standort ein Gewerbegebiet mit nicht störenden Nutzungen wie Büro- und Verwaltungsnutzungen analog zu Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 22/66 „Mielesheide“ und den angrenzenden aktuellen Gebietsnutzungen vor.

Wohnen kann nur als mitgezogene Nutzung, zum Beispiel bei universitärer Nutzung als Wohnheim realisiert werden. Bei einer Wohnnutzung bestimmt sich ein eventueller verpflichtender Anteil geförderten Wohnungsbaus nach den Vorgaben der Stadt Essen. Unabhängig davon begrüßt das Land NRW ausdrücklich die Realisierung von Wohnheimen im geförderten Wohnungsbau zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für Auszubildende und Studierende und unterstützt diese durch Förderprogramme des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung. Einzelheiten sind vom Käufer/Interessenten mit der Stadt Essen (z.B. Amt für Wohnungsförderung) sowie ggf. mit der NRW-Bank abzustimmen.

Tabelle 5: Rechte und Belastungen

Abteilung II

Keine Eintragungen


Baulasten

Keine


Altlasten (Boden)

Keine Eintragung im Altlastenkataster, Bodenverunreinigungen im Bereich KFZ-Werkstatt aber möglich. Schadstoffe in Verkehrsflächen vorhanden.


Schadstoffe (Gebäude)

Gebäudeschadstoffe vorhanden


Bergbau

Lage über erloschenen Bergwerksfeldern, jedoch gem. Gutachten (2018) kein dauerhaft bestehendes Standsicherheitsrisiko


Verträge (Objekt)

Bestehender Mietvertrag bis zum 23.2.2023 (zzgl. 3x5 Jahre mieterseitiger Verlängerungsoption) mit der Vodafone D2 GmbH für Funkübertragungsanlage (vom Käufer zu übernehmen)


Kampfmittel

Eine Untersuchung der gesamten Fläche auf Kampfmittel in 2016 ergab einen Verdachtspunkt, an dem eine Sprengbombe geborgen wurde. Es ist nicht auszuschließen, dass noch Kampfmittel im Boden vorhanden sind, daher kann auch der Kampfmittelbeseitigungsdienst der Bezirksregierung Düsseldorf keine Garantie für die Freiheit von Kampfmitteln geben.


Denkmalschutz (vgl. Tabelle 2, 3)

Baudenkmal, 1986 Eintragung in die Denkmalliste der Stadt Essen (Nr. 193), 2011 Fortschreibung des Schutzumfangs um die denkmalwerten Außenanlagen
Gebäude:
KV-Gebäude (2), Waffenwerkstatt (4), KFZ-Pflegestände (8), Sanitätshaus (6), Küche/Kantine (13), Pferdestall (13.1), Kamm-Gebäude (13.2), Wohngebäude (13.3)
Außenanlagen:
a) westlicher Grundstücksteil (vgl. Denkmalkarteikarte)  
b) Sichtachse von Osten  
c) historische Kieferngruppe vor Kraftfahrzeuggebäude (KV-Gebäude 2)
Für Details vgl. Denkmalliste der Stadt Essen.


Planungsrecht

Regionaler Flächennutzungsplan:

  • Regionalplanerisch: Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB)
  • Bauleitplanerisch: Gewerbliche Baufläche

Aktuell kein Bebauungsplan – Beurteilung nach § 34 BauGB
Planerfordernis bei kleinteiliger Neunutzung ist gegeben


Sonstiges

Teile der Fläche liegen in der Anbauverbotszone der A 52

Direkte Nähe zu Waldgebiet Adelkamps- und Beckmannsbusch – Mindestabstand 20 m zur Bebauung bei gewerblicher Nutzung (Details vom Interessenten/Käufer mit Wald- und Holz zu klären)

Die zur A 52 gelegene Stützmauer muss saniert werden. Dazu erfolgt auf der zur A 52 gelegenen Seite eine Anböschung. Die Sanierungsmaßnahme nebst Anböschung wird noch vom jetzigen Eigentümer durchgeführt. Im Rahmen der zukünftig geplanten Verbreiterung der A 52 ist nicht auszuschließen, dass die Anböschung entfernt werden muss. Die Kosten für diese Entfernung sind vom Erwerber zu übernehmen.

Eine Entwicklung durch Neubauten auf dem Grundstück ist im Rahmen der in der Tabelle 6 (Eckdaten der städtebaulichen Rahmenbedingungen) genannten Werte zum Maß der baulichen Nutzung nur unter Beachtung der zum Schutzumfang des Baudenkmals gehörenden Baukörper, Außenanlagen und des erhaltenswerten Blickwinkels von Osten möglich (vgl. Schutzumfang in der Denkmalliste). Neue Gebäude sind somit nur auf dem nordöstlichen und südöstlichen Grundstück denkbar. Bei kleinteiliger Neunutzung ist eine Planerfordernis gegeben.

Die weiteren, von der Stadt Essen vorgegebenen städtebaulichen Rahmenbedingungen können der beigefügten Tabelle 6 entnommen werden. Die Erwartungen der Stadt Essen an eine Neuplanung sind in Tabelle 7 aufgeführt.

Künftige Nutzungen/Baumaßnahmen sowie Themen des Denkmalschutzes sind in jedem Fall vom Interessenten/Käufer auf eigene Kosten mit den zuständigen Stellen der Stadt Essen abzustimmen (insbesondere Amt für Stadtplanung und Bauordnung, dort auch untere Denkmalbehörde angesiedelt). Darüber hinaus sind Denkmalschutzfragen vom Käufer ggf. auch mit der Bezirksregierung als Oberer Denkmalbehörde zu klären, da diese aktuell zuständig ist. Nach Verkauf und Eigentumsübergang ist jedoch die untere Denkmalbehörde für Fragen des Denkmalschutzes zuständig.

Tabelle 6: Eckdaten städtebauliche Rahmenbedingungen der Stadt Essen

Art der baulichen Nutzung

Gewerbegebiet mit nicht störenden Nutzungen (Büro- und Verwaltungsnutzungen) analog zu Festsetzungen BPlan Nr. 22/66 „Mielesheide“ und angrenzenden aktuellen GebietsnutzungenWohnen nur als mitgezogene Nutzung (zum Beispiel universitäre Nutzung als Wohnheim)


Maß der baulichen Nutzung

Max. GRZ 0,8 / GFZ 2,4


Anzahl Vollgeschosse

Max. IV – VI


Bauweise

Geschlossene Bauweise als Riegel zur A 52


Neue Gebäude

a) nur auf nord-östlichem und süd-östlichem Grundstücksteil (wegen Denkmalschutz und Sichtachse)
b) nur außerhalb der Anbauverbotszone der A 52 (betrifft Grundstücksteile)
c) unter Berücksichtigung der Baumschutzsatzung
d) unter Beachtung Mindestabstand 20 m zwischen Waldgebiet und Bebauung (bei gewerblicher Nutzung)


Erschließung

Straße:
Anbindung an die Norbertstraße mit direkter Zufahrt über Straße  Beckmannsbusch
Rad:
Anbindung an den Radweg Parallel zur Norbertstraße (Hauptroutennetz)
Radweg südlich angrenzend durch den Wald (Ergänzungsnetz)
ÖPNV (Bus):
Anbindung an ÖPNV Ruhrbahn Buslinie 142
ÖPNV (Schiene):
Fehlende Anbindung des Grundstücks an den schienengebundenen Nahverkehr ist Herausforderung bei Überplanung des Grundstückes. Aufstellung eines Mobilitätskonzeptes wird erforderlich sein.



Begrünung

Zu erhaltende Begrünung:

  • Generelle Erhaltung der denkmalwerten Außenanlagen (siehe Denkmalkarteikarte).
  • Historische Kieferngruppe vor dem Kraftfahrzeuggebäude  (gehört zur bauzeitlichen Originalbepflanzung und ist als gestalterisches Pendant zur Architektur ebenfalls Bestandteil des Denkmalschutzumfanges)
  • Die Böschung zur A 52 sowie der natürliche Böschungsbewuchs
  • Gemäß Baumschutzsatzung geschützte Bäume  (Klärung durch Interessenten/Käufer im weiteren Verfahren)

Tabelle 7: Erwartungen der Stadt Essen an eine Neuplanung

Nachhaltigkeit

Ggf. Orientierung an DGNB-Kriterien (Lebenzsyklusbetrachtung) oder vergleichbaren Kriterien:

  • Energiekonzept/energetisch optimierte Gebäude
  • Niederschlagswassermanagement (Nutzung, Versickerung)
  • Nutzbare und gut gestaltete Freiräume
  • Begrünung (Dächer, Parkplätze, Freiflächen)
  • Hochwertige Materialien

Wahrnehmbarkeit

  • Sichtbarkeit der Gebäude insbesondere von der A 52
  • Schaffen einer klar erkennbaren Eingangssituation für Fußgänger von der Norbertstraße (Haltestelle/Fußgängerbrücke) kommend
  • Klare Orientierung (Vorderseite/Rückseite, Ablesbarkeit der Funktionen)

Rücksicht nehmen

Schutz der benachbarten Waldgebiete


Erreichbarkeit sichern

Der Nutzung entsprechendes Mobilitätskonzept entwickeln:

  • Erhaltung der Leistungsfähigkeit der Zufahrtsstraßen und Knoten
  • Klares Leitsystem
  • Anbindung für Fußgänger und Radfahrer, vor allem für Mitarbeiter
  • Anbindung an die Haltestellen des ÖPNV, insbesondere Haltestelle Norbertstraße

Angebote machen

  • Betriebskindergarten
  • Betriebsgastronomie, ggf. auch für Dritte offen im Gewerbegebiet
  • Durchlässigkeit des Geländes für die Öffentlichkeit zur Vermeidung von Umwegen
Rahmenbedingungen für den Verkauf

Der Verkauf der Liegenschaft erfolgt zum Höchstgebot auf Basis §§ 63, 64 LHO im Wege eines mehrstufigen Bieterverfahrens, dessen Grundlagen die Vorschriften der Landeshaushaltsordnung (LHO) sind.

Der Verkauf der Liegenschaft erfolgt nur in Gänze mit Bebauung „wie sie steht und liegt“. Ein Verkauf des Grundstücks erfolgt somit mit heutigem Baurecht und dem vorliegenden Denkmalschutz im Ist-Zustand. Eine eventuell erforderliche Baurechtschaffung und Klärung denkmalschutzrechtlicher Belange für die Vorgesehene Nutzung liegt im Risikobereich des Käufers.

Es ist erforderlich, dass sich die Interessenten bereits im Zuge des Bieterverfahrens mit der Stadt Essen über Bebaubarkeit und Nutzungskonzept abstimmen und eventuelle Fragen des Denkmalschutzes sowie Fragen zu anderen Themenbereichen mit den zuständigen Stellen klären. Es wird nicht möglich sein, diese Gespräche in eine Kaufvertragsverhandlungsphase zu verlagern.

Die Stadt Essen erwartet, dass die städtebauliche Konzeption zur Neunutzung des Grundstücks in einem Konkurrenzverfahren (städtebaulicher Wettbewerb) gefunden wird. Dieses Verfahren ist durch den Höchstbietenden auf eigene Kosten in Abstimmung mit der Stadt Essen und weiteren ggf. einzubindenden Stellen/Behörden durchzuführen.


Hinweise zum Bieterverfahren

Die Veräußerung der Liegenschaft erfolgt über ein mehrstufiges elektronisches Bieterverfahren. Für das elektronische Bieterverfahren können Sie sich unter folgendem Link registrieren. 

Achtung: Die Frist der 1. Bieterrunde läuft vom 14.09.2021 bis 07.12.2021.

Kaufpreisvorstellung: 25.500.000 €


Für die Teilnahme am Bieterverfahren ist vorab eine Datenschutz- und Vertraulichkeitserklärung auszufüllen und an den BLB NRW möglichst per Email (als pdf-Datei, siehe unten genannte Ansprechperson) zu senden. Sollte uns diese Erklärung nicht vorliegen, ist die Bereitstellung weitergehender Informationen sowie eine Objektbesichtigung nicht möglich. Mögliche Besichtigungstage und -zeiten werden den Kaufinteressenten auf Nachfrage mitgeteilt.

Über dieses Exposé hinausgehende Informationen zum Verfahren, zur Gebotsabgabe, zum Kaufvertrag, zur Objektbesichtigung und zum Download von Objektunterlagen finden Sie in einem separaten Anwenderleitfaden. Anwenderleitfaden, Datenschutz- und Vertraulichkeitserklärung sowie ein pdf-Exposé sind auf dieser Website zum Download hinterlegt. Bitte nutzen Sie die Möglichkeit, diese Dokumente hier herunterzuladen.

Zur weiteren Beachtung

Die hier und im Exposé enthaltenen Informationen wurden sorgfältig ermittelt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit, Aktualität und den Inhalt der Angaben wird dennoch keine Gewähr übernommen. Ebenso wird keine Gewähr für die Richtigkeit der ggf. beigefügten Unterlagen (wie z.B. Maßstabstreue, Flächenangaben) übernommen. Zur Verifizierung der Angaben/Unterlagen sind ggf. eigene Prüfungshandlungen durch den jeweiligen Kaufinteressenten durchzuführen.

Aufgrund der aktuellen Corona-Pandemie behält sich der BLB NRW vor, Bieterrunden ggf. zu verlängern und Besichtigungen zu verschieben. Evtl. können Anfragen nur mit Verzögerung beantwortet werden, ggf. ist auch ein Abbruch des Verkaufsverfahrens möglich.



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