Hintergründe

Allgemeine Kurzbeschreibung des BLB NRW

Der BLB NRW ist Eigentümer und Vermieter fast aller Immobilien des Landes Nordrhein-Westfalen. Mit mehr als 4.100 Gebäuden, einer Mietfläche von etwa 10,2 Millionen Quadratmetern und jährlichen Mieterlösen von rund 1,3 Milliarden Euro verwaltet der BLB NRW eines der größten und anspruchsvollsten Immobilienportfolios Europas. Seine Dienstleitung umfasst unter anderem die Bereiche Entwicklung und Planung, Bau und Modernisierung sowie Bewirtschaftung und Verkauf von technisch und architektonisch hoch komplexen Immobilien.

Der BLB NRW versteht sich als Vorbild für ein zukunftsfähiges Immobilienmanagement. In der partnerschaftlichen und transparenten Zusammenarbeit mit seinen Kunden – Hochschulen, Finanzverwaltung, Polizei, Justiz und Justizvollzug – setzt der BLB NRW die bau- und klimapolitischen Ziele des Landes um. Darüber hinaus plant und realisiert er die zivilen und militärischen Baumaßnahmen des Bundes in Nordrhein-Westfalen.

Mit rund 2.200 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern in sieben Niederlassungen und zahlreichen Kunden- und Projektbüros ist der BLB NRW ein starker und verlässlicher Partner. Als Berater mit großer Expertise ermöglicht er dem Land eine effiziente Flächennutzung, trägt damit zur Haushaltsentlastung bei und leistet somit einen elementaren Beitrag für ein lebenswertes NRW.

Jahresabschluss, Bilanz, Abschreibung und Drohverlustrückstellung

Jahresabschluss und Bilanz

Der BLB NRW erstellt einen Jahresabschluss nach kaufmännischen Grundsätzen (§ 12 Abs. 1 BLBG) und unter Berücksichtigung der Vorschriften des Handelsgesetzbuches (vgl. Ziffer 7.2 AnwVOBLB). Er besteht aus der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung. In der Bilanz gibt der BLB NRW Auskunft über seine Vermögensgegenstände (Aktivseite) und darüber, zu welchen Teilen diese durch Eigenkapital, Rückstellungen und Verbindlichkeiten gedeckt sind (Passivseite). Aktiva und Passiva ergeben immer die identische Bilanzsumme. Das ist das Grundprinzip der doppelten Buchführung.

Zu den Vermögensgegenständen gehören das Anlagevermögen und das Umlaufvermögen. Die Immobilien des BLB NRW, also seine Grundstücke, grundstücksgleichen Rechte und Gebäude zählen zum Anlagevermögen und dort zu den Sachanlagen.

Planmäßige Abschreibung

Anders als beim Grund und Boden ist die Nutzungsdauer für Gebäude begrenzt. Sie werden i.d.R. ab dem Nutzungsbeginn mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten erfasst und anschließend jedes Jahr mit einem verminderten Wert verbucht (§ 253 Abs. 2 HGB). Diesen Vorgang nennt man planmäßige Abschreibung. Er dient dazu, den natürlichen Wertverlust der Vermögensgegenstande bei der Bilanzierung zu erfassen.

Außerplanmäßige Abschreibung und Drohverlustrückstellungen

Wird ein Vermögensgegenstand unerwartet und dauerhaft in seinem Wert gemindert, sind auch außerplanmäßige Abschreibungen zulässig, um eine Wertkorrektur in der Bilanz vorzunehmen (§ 253 Abs. 2 HGB). Durch eine außerplanmäßige Abschreibung bilanziert der BLB NRW eine Immobilie unabhängig von den Herstellungs- oder Anschaffungskosten mit einem niedrigeren Betrag: dem Betrag, der ihm durch die Mietzahlungen oder sonstigen Einnahmen während der prognostizierten Nutzungsdauer refinanziert wird (Ertragswertverfahren). Die außerplanmäßigen Abschreibungen belasten nicht den Landeshaushalt, sondern direkt das Ergebnis des BLB NRW.

Drohen derartige Verluste aus schwebenden Geschäften, bildet der BLB NRW gemäß § 249 Abs. 1 HGB Drohverlustrückstellungen und weist diese in seiner Bilanz auf der Passivseite aus. Dadurch werden Verluste bzw. Verpflichtungsüberschüsse bereits ab dem Zeitpunkt ihrer Verursachung in der Bilanz erfasst und von der Gewinnverwendung ausgeschlossen.

Gründe für außerplanmäßige Abschreibungen beim BLB NRW

Erbbaurecht

Der BLB NRW bewirtschaftet seine Liegenschaften in der Regel nach dem Vermieter-Mieter-Modell. Das heißt, dass er seine Grundstücke – insofern nicht bereits geschehen – bebaut und die Gebäude an die Kunden aus der Landesverwaltung vermietet. In Einzelfällen kommt es aber vor, dass der BLB NRW ein unbebautes Grundstück gemäß dem Erbbaurecht zur Verfügung stellt. In dem Fall vergibt der BLB NRW als Grundstückseigentümer das Recht, auf oder unter dieser Fläche ein Bauwerk zu errichten. Als Gegenleistung erhält der BLB NRW vom Erbbauberechtigten den sogenannten Erbbauzins  – eine regelmäßige Zahlung, deren Höhe und Dauer vorab im Erbbaurechtsvertrag festgelegt wird.

Das Erbbaurecht wird im Grundbuch eingetragen. Es ist ein sogenanntes grundstücksgleiches Recht und kann als solches – ebenso wie ein Grundstück – veräußert, vererbt oder auch belastet werden. Verfügungen über das Erbbaurecht wie zum Beispiel bauliche Erweiterungen bedürfen jedoch der Zustimmung des Grundstückseigentümers, also des BLB NRW.

Bis das Erbbaurecht nach Ende der Vertragslaufzeit endet, ist der Erbbauberechtigte Eigentümer des von ihm errichteten Gebäudes. Mit dem Ablauf der vereinbarten Zeit wird ein Bauwerk zu einem wesentlichen Bestandteil des Grundstücks und geht somit in das Eigentum des Grundstückseigentümers über. Der Erbbauberechtigte ist daher nicht verpflichtet, das Gebäude nachher wieder vom Grundstück zu entfernen. Er erhält im Gegenteil üblicherweise eine Entschädigung in Höhe des Gebäudewertes.

Das Erbbaurecht ist umgangssprachlich auch als Erbpacht bekannt.

Vergaberecht

Als öffentlicher Auftraggeber ist der Bau- und Liegenschaftsbetrieb NRW (BLB NRW) an das Vergaberecht gebunden. Dieses legt fest, dass Lieferungen und Leistungen grundsätzlich öffentlich auszuschreiben sind. Dadurch kann ein Bieterwettbewerb entstehen, der es dem BLB NRW ermöglicht, das wirtschaftlichste Angebot auszuwählen. Bei der Vergabe von Aufträgen sind verschiedene Gesetze, Richtlinien und Verfahrensanweisungen zu berücksichtigen. Dazu gehören etwa das Haushaltsrecht, das Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB), die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) sowie die Verordnung über die Vergabe öffentlicher Aufträge (VgV). Jeder bietenden Firma, die einen Verstoß des Auftraggebers gegen vergaberechtliche Vorschriften vermutet, steht es frei, eine Beschwerde einzulegen

Der BLB NRW nutzt die für Ausschreibung seiner Aufträge sowie für die Kommunikation mit den Bietern das Portal „Vergabemarktplatz NRW“ (www.evergabe.nrw.de). Dort erfolgt auch eine Dokumentation der Vorgänge. Eine Chancengleichheit der unterschiedlichen Bewerber gewährleistet der BLB auch, indem er den Bietern durch eine kostenlos zur Verfügung gestellte Software ermöglicht, ihre Angebote elektronisch zu erstellen, zu bearbeiten und einzureichen.

Verfahren Vergabebeschwerde

Der Bau- und Liegenschaftsbetrieb NRW (BLB NRW) schreibt seine Aufträge gemäß dem Vergaberecht grundsätzlich öffentlich aus. Dieses Verfahren birgt zwangsweise beachtliche zeitliche Risiken. Denn jedem Bieter, der einen Verstoß des Auftraggebers gegen vergaberechtliche Vorschriften vermutet, steht es frei, eine Vergabebeschwerde einzulegen. Dazu sind in der Vergabeverordnung (VgV) Schwellenwerte festgelegt, die die Zuständigkeit für das Verfahren festlegen.

Unterhalb des Schwellenwertes zeichnet die zuständige Aufsichtsbehörde für den Vorgang verantwortlich. Dann prüft also das Justiziariat in der Zentrale des BLB NRW die Vergabe durch die Niederlassung. Oberhalb der Schwellenwerte können die Bieter eine Vergabebeschwerde bei der zuständigen Vergabekammer einlegen und dadurch ein Nachprüfungsverfahren beantragen, während dessen das Vergabeverfahren gestoppt wird. Im Anschluss an das Nachprüfverfahren steht den Bietern als nächste Instanz noch der Rechtsweg der sofortigen Beschwerde beim Vergabesenat des Oberlandesgerichts offen. Der öffentliche Auftraggeber, in dem Fall der BLB NRW, darf dem ausgewählten Bieter bis zum Abschluss der o.g. Verfahren keinen Zuschlag erteilen. Ein in dieser Zeit aufgesetzter Vertrag wäre nichtig. Die unausweichliche Folge sind Verzögerungen im Baubetrieb.

Zielplanung von Bauprojekten nach HOAI

Die neun Leistungsphasen nach HOAI

Für das Leistungsbild Gebäude und Innenräume im Sinne von § 34 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, kurz HOAI (Fassung 2013), gibt es neun Leistungsphasen (LPH):

Genauigkeit der Kostenermittlung nach Leistungsphasen:

Die Grafik zeigt die Genauigkeit der Kostenermittlung in den Leistungsphasen 1, 2, 3 und 5.

Zielplanung von Bauprojekten nach HOAI

Die Kostenberechnung:

Bei der Kostenberechnung im Bauwesen werden die Kosten nach der DIN 276 berechnet. Viele offene Fragen der DIN sind durch eine seit vielen Jahren einschlägige Rechtsprechung zu diesem Thema geklärt worden.

Im Planungsprozess stellt die Kostenberechnung (LPH 3) die Konkretisierung der vorangegangenen Kostenschätzung (LPH 2) im Zuge der Entwurfsplanung dar. Das Ergebnis der Kostenberechnung entscheidet mit darüber, ob ein Projekt weitergeführt wird und in die nächste Leistungsphase, die Genehmigungsplanung (LPH 4), geht. (vgl. „Die neun Leistungsphasen nach HOAI“).

 

Im Bauwesen wird üblicherweise eine Genauigkeit von ± 20 Prozent von einer Kostenberechnung erwartet[1] (vgl. „Genauigkeit der Kostenermittlung nach Leistungsphasen“). Die Kostenberechnung basiert auf den überarbeiteten Entwurfszeichnungen und ggf. der Ermittlung der genauen Baumasse. Bedarfsweise werden zusätzliche Detailpläne und Beschreibungen mit einbezogen.

Zur Durchführung ergeben sich zwei methodische Ansätze:

 

1 Bernd Kochendörfer, Jens H. Liebchen, Markus G. Viering: Bau-Projekt-Management: Grundlagen und Vorgehensweisen. (Leitfaden des Baubetriebs und der Bauwirtschaft). 4. Auflage. Vieweg & Teubner Verlag, 2010, ISBN 978-3-8348-0496-9.

auf der Basis von Wikipedia „Leistunsgphasen nach HOAI“ und „Kostenberechnung“, Wikipedia:Lizenzbestimmungen Creative Commons Attribution-ShareAlike

 

Interessenbekundungsverfahren

Mit dem Interessenbekundungsverfahren fragt der BLB NRW zu Beginn eines Verkaufsverfahrens ab, ob ein Grundstück für einen besonders berechtigten Käuferkreis (z.B. Gemeinden oder Studentenwerke) oder für Vorhaben von besonderer Berechtigung (z.B. Schaffung öffentlich geförderten Wohnraums) in Betracht kommt. Liegt ein solches Interesse vor, ist der BLB NRW gemäß Paragraph 15 Abs. 3 Haushaltsgesetz (HHG) berechtigt, das Grundstück direkt und ohne öffentliches Ausschreibungsverfahren zu verkaufen – zu einem Preis, der durch ein Gutachten ermittelt wird.

Der BLB NRW veröffentlicht die drei Monate laufenden Interessenbekundungsverfahren auf seiner Internetseite. Gehen innerhalb dieser Frist eine oder mehrere Interessenbekundungen ein, kann ein Verkauf gemäß § 15 III HHG stattfinden. Es gibt mehrere Varianten, je nachdem, wie viele Interessensbekundungen vorliegen (zum Vergrößern auf Grafik klicken):

Zum Vergrößern klicken

Hier finden Sie die laufenden Interessenbekundungsverfahren sowie – am rechten Seitenrand – folgende Informationen zu diesem Thema:

Ausführlichere Information zur Veräußerung landeseigener Grundstücke gem. § 15 III HHG

Verwertung nicht mehr benötigter Liegenschaften (Leerstand)

Immer wieder kommt es vor, dass Kunden des BLB NRW zum Ende der Mietvertragslaufzeit aus einem Gebäude ausziehen – zum Beispiel, weil der BLB NRW ihnen in der Zwischenzeit einen Neubau errichtet hat. Für die freigezogenen Gebäude beginnt dann der Verwertungsprozess. Nicht selten sind das beim BLB NRW anspruchsvolle Spezialimmobilien, z.B. aus den Bereichen der Polizei, der Hochschulen (Laboratorien, Versuchsgüter) und der Justiz (Justizvollzugsanstalten), oder andere ungewöhnliche Liegenschaften wie Schlösser oder Sternwarten.

Für das freigezogene Gebäude klärt der BLB NRW, ob ein weiterer Landesbedarf an diesen Mietflächen besteht, um sie einer sinnvollen und wirtschaftlichen Nachnutzung durch andere Landesbehörden und -institutionen zuzuführen.

Ist das nicht der Fall, erstellt die zuständige Niederlassung einen Verwertungsvorschlag für die Abteilung An- und Verkauf. Diese hat Ihren Sitz in der Zentrale des BLB NRW.

Oberstes Ziel: die Schaffung von gefördertem Wohnraum

Die Abteilung An- und Verkauf leitet dann das Verkaufsverfahren für die Immobilie ein. Dabei ist es oberstes Ziel, auf den Landesflächen geförderten Wohnraum entstehen zu lassen. Das kann auf drei Arten geschehen.

1. Per Direktverkauf. In der Regel führt der BLB NRW zunächst ein sogenanntes Interessenbekundungsverfahren durch und ermittelt so, welche Kaufinteressenten es gibt und für welche Zwecke sie die angebotene Immobilie erwerben möchten. Gemeinsam mit den zuständigen Ministerien kann dann geprüft werden, ob (gemäß § 15 III HHG) ein Direktverkauf ohne öffentliches Ausschreibungsverfahren in Frage kommt, z.B. wenn eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft geförderten Wohnraum schaffen möchte oder die Flächen für studentisches Wohnen genutzt werden sollen.

2. Im Bieterverfahren. Die Immobilie kann aber auch im Bieterverfahren veräußert werden. Den Verkauf verbindet der BLB NRW dann häufig mit der Auflage, geförderten Wohnungsbau zu einer Quote von mindestens 30 Prozent zu schaffen. Dieser sogenannte „Verkauf mit Quote“ leistet einen gezielten Beitrag, um den angespannten Wohnungsmarkt in vielen Städten zu entlasten. Alternativ können zum Verfahren auch nur solche Bieter zugelassen werden, die städtebaulich oder wohnungspolitisch förderungswürdige Vorhaben realisieren wollen.

3. Als Eigentümer des BLB NRW kann auch das Land NRW, vertreten durch den Landtag, einen Direktverkauf beschließen und in das Haushaltsgesetz des betreffenden Jahres aufnehmen.

Doch auch nach einem Verkauf geht die Arbeit des BLB NRW noch weiter: Im Rahmen des Vertragscontrollings prüft er über mehrere Jahre, ob der Käufer seine Verpflichtungen einhält.

Weitere Infos:  https://bit.ly/2L04lCY

 
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